Gayrimenkul Hukuku Nedir?
Gayrimenkul Hukuku; arsa, ev, apartman ve daire gibi taşınmazlarla ilgili resmi işlemleri mevzuata uygun şekilde belirleyen hukuk dalıdır. Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi tapu siciline yapılacak tescil ile gerçekleşmektedir. Mülkiyetin devrini hedefleyen sözleşmelerin geçerli sayılması için ise mutlak suretle resmi düzenlenmeye tabi tutulmuş olmaları şarttır. Taşınmaz mülkiyetinin edinilmesi genel itibariyle üç şekilde olabilmektedir. Bunlar: devren, aslen ve diğer edinme şekilleridir.
Taşınmaz Mülkiyetinin Devren Edinme Şekilleri: Bu edinme şekli resmi sözleşmelere dayanmaktadır. Önceki malikten mülkiyet hakkını devralma manasına gelir. Devren edinme şekilleri şunlardır; satış (temlik), değiştirme (trampa), bağış (hibe) ve ölünceye kadar bakma vaadi ile bağış ve miras payının satışı (temliki). Ancak 5403 sayılı kanun gereğince aile malları ortaklığı ya da kazanç paylı aile malları ortaklığı kurulmuşsa eğer, ortaklardan birinin payını üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer ortaklar önalım (şufa) hakkına sahip olmaktadırlar.
Taşınmaz Mülkiyetinin Aslen Edinme Şekilleri: Mülkiyet hakkı daha önceden başka bir kişiye ait olup olmadığına bakılmaksızın direkt olarak kazanılmışsa eğer, bir “aslen edinme” durumu gerçekleşmiş demektir. Aslen edinme şekilleri şunlardır; kamulaştırma, zorla yerine getirme (cebr-i icra), işgal, miras ve mahkeme kararları.
Taşınmaz Mülkiyetinin Diğer Edinme Şekilleri: Bunlar; kazandırıcı zaman aşımı, yeni arazi oluşması, bataklıkların kurutulması ile oluşan araziler, deniz, göl ve nehirlerden doldurulan yerler ve zilyetlik olarak kabul edilmektedir. Buradaki zilyetlik, bir kişinin bir şey üzerinde fiili egemenliğinin bulunması manasına gelmektedir. Zilyet olan kimsenin malik olma şartı yoktur. Örneğin; bir araba sahibi olan kişi o arabanın hem maliki hem zilyedidir. Fakat arabasını tamire götürdüğünde onu onaran tamirci, araba kendi hakimiyetinde bulunduğu sürece onun zilyedi sayılmaktadır. Dolayısıyla tamircinin zilyet olabilmek için malik olma gerekliliği bulunmamaktadır.
Gayrimenkul Hukuku’nun kapsadığı davalar ve danışmanlık konuları genel itibariyle şöyledir;
- Kira sözleşmelerinin hazırlanması, ev sahiplerinin ve kiracıların haklarının korunması
- Yabancıların mülk edinme işlemleri
- Alım satım sözleşmelerinin düzenlenmesi
- Tapu tescil işlemlerinin yürütülmesi
- Gayrimenkullerin ipotek edilmesi / ipoteğin kaldırılması
- Haksız tapu devirleri / tapu iptal davaları
- Ortaklar arasındaki anlaşmazlık durumlarında izale-i şuyu davasının açılması
- Müdahalenin önlenmesi davaları
- Gayrimenkulün kamulaştırılması
Tapu İptal Davaları: Bu tarz davalar, tapuyu haksız bir şekilde üzerine geçiren kişilere karşı açılmaktadır. Bunun yanı sıra hisseli bir tapunun tek bir kişiden satın alınarak diğer paydaşlara hak verilmemesi durumlarında da paydaşlar tarafından tapu iptal davası açılıp hukuki süreç başlatılabilir. Satışı yapan kişinin akıl sağlığının yerinde olmadığı düşünülüyorsa eğer yine mahkemeye başvurarak resmi bir kurumdan akıl sağlığı raporu istenilebilmektedir.
Ortaklığın Giderilmesi Davası (İzale-i Şuyu): Bu davalar miras hukuku ile fazlasıyla iç içe geçmiştir. Bir gayrimenkul üzerinde birden fazla kişinin hissesi var iken gayrimenkulün satışı ya da paylaşılması noktasında net bir karar alınamıyorsa eğer, ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulmaktadır.
Müdahalenin Önlenmesi Davaları: Bir gayrimenkulün, sahibinin izni olmadan kullanılması durumunda bu davalar açılmaktadır. Bu sayede mülkün korunması amaçlanırken aynı zamanda izinsiz işlem gerçekleştiren kişilerin cezalandırılması da mümkün olur.
Gayrimenkulün Kamulaştırılması: Bir gayrimenkulün devlet tarafından kamulaştırılması gibi bir durumda tapu sahibi kişi veya kişiler kendi haklarını koruyabilmek adına dava açabilmektedirler. Bu noktada avukat desteği almak şarttır.
